FP Journal Onlineで2025年12月18日公開の「「問題不動産」にしない・させないために」の概要と感想です。
概要
1. 「問題不動産」とは何か
- 貸せない・売れない不動産のこと。
- 利活用や処分ができない状態になると資産価値が大きく損なわれる。
2. 特に重要な「ビッグ3」の問題
- 境界の問題
隣地との境界が不明確、または争いがある。測量や境界確認書が取れず、売却・建替えが止まる。 - 名義の問題
相続登記が放置され、名義が祖父・曾祖父のまま。相続人が増え、同意取得に膨大な時間がかかる（例：35人の相続人で21年）。 - 道路（接道）の問題
建築基準法上の道路に2m以上接していないと建築不可。無接道や路地状敷地の幅不足は「再建築不可」になる。
3. その他の問題要因
- 違法建築（増築の未申請など）
- 共有名義で意見調整ができない
- 越境（塀・建物・配管）
- 土壌汚染、地中障害物
- 高経年マンションの修繕積立金不足
4. 法的問題 vs 実務的問題
- 法的問題：接道義務違反、違法建築など
- 実務的問題：境界未確定、相続登記放置など
- 法的に違法でなくても、実務上の支障が大きいケースが多い。
5. 購入前に確認すべきポイント
- 土地：境界杭の有無、境界確認書の有無、隣地との関係性
- 建物：検査済証の有無（新築）、ホームインスペクションの活用（中古）、住宅性能評価書、長期優良住宅・低炭素住宅の認定
- 立地：ハザードマップで災害リスク確認、将来の売却価値にも影響
- 契約書：重要事項説明書の内容理解、物理的・法的・環境的・心理的瑕疵の確認
感想
境界、名義、道路が特に問題としている。
この中でも「名義」が一番問題と思います。なぜなら、名義に問題がある場合はほぼ「売却が不可能」ですが、境界非明示や再建築不可の物件は価格を下げれば売れるからです。
「チェックポイント」に書かれたことは、該当するとダメ、ということではなく、リスクに応じて価格が安くなっていることを確認すべしということだと思います。
