リバースモーゲージ

「リバースモーゲージ」は、自宅を担保に融資を受け利息のみ返済し、元金は死亡後に売却して返済する仕組みです。死亡時の自宅担保価値が元金割れしていても差額を差し入れなくてよい「ノンリコース」契約が一般的です。

「リバースモーゲージ」では、「自宅の担保評価額（＝融資額）」と「今売却した場合の価格」をよく比較するべきです。担保評価額が売却見込み額より著しく低い場合は、「将来安く売り渡す約束をした」のと同じことになります。

「担保評価額」の考え方としては、死亡時の担保価値を推定するのではなく、現在の担保価値になります。なぜなら死亡時に元金を返済する予定だけどそれが５年後なのか３０年後なのか確定していないからです。

担保価値のうち土地部分は経年減価しませんが、建物部分は経年減価します。この減価分は「利息」の一部で補うことになります。

例えば、今土地と建物合わせて2000万円の価値があるが、20年後には建物価値がゼロになり1000万円の土地価格のみになる場合を考えます。この物件に対して1600万円、市場金利プラス2%で融資を受けたとすると、「プラス2%」部分は銀行の利益になります。銀行はその分担保価値が下がっても損はしません。20年を超えると物件の担保価値低下は止まりますので、その後は銀行利益がどんどん拡大します。長生きすればするほど銀行がもうかる仕組みです。

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